不動産投資って儲かるの？しっかり計算してみよう。

不動産投資がちょちょい流行っていますが、ほんとに儲かるのでしょうか？

儲かるかどうか、収益シミュレーションしてみよう！

物件価格、諸費用、借入、家賃予定とかで計算できるよ！さっそく計算してみよう。

不動産投資の収益計算

各入力項目の説明です。とりあえず入力したら結果を計算できるよ。

物件価格…マンションやアパートの価格

購入時諸費用…登記費用、仲介手数料、ローン事務手数料、保証料、固定資産税等清算金、不動産取得税など

自己資金…自分の手持ち資金からの支出

借入金額…金融機関からの借入金額

借入年数…最長３５年。年数が短くなるほど返済額が大きくなって利回りが悪くなります。

金利…ローンの金利。不動産投資は２～４％が目安。

年間家賃収入…満室になった場合の１年間の家賃収入。

稼働率…退去や空室がある率。

諸経費率…管理費、物件の修理や固定資産税等。家賃の約10~20%。

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年間の収入 = 年間家賃収入 × 稼働率

年間の支出 = 年間の返済額 + 年間諸経費(家賃×諸経費率）

年間の収支（手取り）= 年間の収入－年間の支出

表面利回り（グロス）= 年間家賃収入÷物件価格（％）

自己資金利回り = 年間の収支÷自己資金（%）

実質利回り（ネット）= 年間の収支 ÷ ( 物件価格＋購入時諸経費）（％）

よく不動産サイトや、不動産投資の営業で利回り◯％でお得ですよ！みたいなことがありますが、ほとんどは表面利回りを指しています。

表面利回りが７％だとか高いからと言って、1000万投資したら70万円儲かるわけではありません。空室リスクや税金などから実際は実質利回りでの手取りとなります。

表面利回りは時代で高いとか低いかが変わっていきます。家賃はあまり変化がないですが、物件価格は時代によって価格変動が大きくあります。

リーマンショック後や東日本大震災後は物件価格が値下がりしたにも関わらず、家賃は特に影響が少なかったので、必然的に利回りが上がります。

2020年の現代では、物件価格が高いので３～４％ぐらいがいいところでしょう。

最近、不動産投資の営業マンは、利回りの話せずに年金やら保険の代わりをメインに言ってきますが、、、しっかりと利回りは計算しておきましょう。

よく営業電話を受けると、不動産投資とは言わずして、サラリーマンの方（融資を受けれる方：見込み客かどうか）に年金の備え（将来の不安でしょ？）や、保険の代わり（毎月の保険高いでしょ？）になる資産形成の話をしてきます。

不動産投資って最初から言えよって思うけど。まぁ導入はみんなが思っている不安や悩みを前面い言うということでしょう。

よくこういう電話を受けるのですが、マンションの所在地や表面利回りを聞いていくと、初回の自己負担なしけど、月々１～２万円がかかって全然儲からないクズ物件ばっかり紹介してきます。

直近で儲からずとも、毎月の保険料の代わりに１～２万払っているとか、将来の年金の代わりと言われても、投資という点では失敗です。

老後に2,000万円が必要で、年金だけでは暮らしていけないことが政府も認めてしまった的な話題がありましたが。その2,000万円部分を補填するという点で不動産投資はなかなかよいものでしょう。

ただし、借入が35年の場合には、35年後に返済が終わった後に年金の代わりとなるという話です。なので単純に長い時間が必要です。

35年の間にも修繕や空室リスク、天災リスクもあれば、35年後にも物件の老朽化による修繕費や35年も経つと空室も目立つようになるでしょうし。当然ですが投資にはリスクがあります。

物件価格が上がった時に、上手い具合に売却等ができればいいでしょうね。そういう判断能力があればの話ですが…

保険の代わりとしては、金融機関から借入する際に団信（団体信用生命保険）に加入することが必須となっているので、死亡したら借入がなくなって、家賃等が相続人に引き継がれるので保険の代わりになりえます。

ただ、生命保険と違うところは受取人を指定できない点や、生命保険金で受け取った場合の非課税枠が利用できない点があります。また、不動産投資は売却すると保障もなくなってしまいます。売却時に病気になってたら売ることも躊躇していまいますね。

2020/05/01 2020/05/02